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细说美国房产税

来源:林氏移民      发表于 2014-06-17 21:00:00

 

  美国房地产税 ( Property Tax)

  1、房产税定义

  由地方政府定期(一年或者半年)根据房地产估价对房地产所有人征收的一种税。各县、各市征收的房地产税税率会有很大差异,甚至小到每个社区的税率都有差别。而一般其实际税率最高的可能达到2.5%以上,而最低甚至低于0.5%。

  房地产税的名义税率由地方政府制定,而其实际需要缴纳的税率则是名义税率通过一定的计算处理而得出的。由于房地产估价的计算方法各不相同,有的是房地产的全部价值,有的则有一个估价比率,使其仅为房产价值的一部分,更有的则是通过房屋租金来计算的,所以美国房地产的实际税率并非我们所听说的那么高,通常远远低于名义税率。

  例如,宾夕法尼亚州的费城,其房地产名义税率达8.26%,然而,政府仅对房地产估值的32%进行征税,并且房地产估价仅为其市场价值的70%,因此实际所要缴付的税率仅1.85%。

  计算公式如下:

  实际房地产税率=8.26%(市政府名义税率)*32%(房地产税基比率)*70%=1.85%

  有些地方的房地产估价方式与众不同,例如纽约曼哈顿公寓的房地产税税基是根据其租金来估算的,一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。但也并非租金越高,房地产税越高。当每月租金高于每平方米35.94 时,其税率为固定的每平方英尺10.59 美金。可以看出,越是昂贵的房屋,其房地产税率可能越低,甚至低于0.5%。

  举个例子,在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780 万美金的房屋,每个月的租金大约是23,700 美金,每年的房地产税大约是25,068 美金,大约只占其价格的0.32%。

  2、为何要缴纳房地产税?

  虽然美国的房地产所有权人需要定期缴纳房地产税,但是他们却是实实在在的受惠者。美国的房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出,而非用于其它与纳税人毫无关系的地方。例如,地方学区的财政收入主要就来自与该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中,从建校舍,设备,老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内,可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资。

  可以说,美国的公立中小学的教育质量差别相当大,由于好学区的房价高,能买的人学历,收入高,当然孩子就更愿意学习,学区内人们的素质、氛围就越来越好。另一方面,房价高,学校得到的学区税收就多的多,钱多了,就能够请好的老师,盖好的校舍,买好的设备,进而吸引更多的家长在这个学区买房置产。这样就造成了一个良性循环。

  3、房地产税对投资有什么影响?

  美国的财政收支状况非常透明,每个交纳房产税的人,每年都会收到市政府的报告单,你交纳的房产税,多少用于学校,多少给了警察局,等等都有明确说明,具体到每一分。就因为这样,房地产税的纳税人可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等等。事实上,高的房地产税使学区内的生活环境更好,吸引更多人购买那里的房产,从而又促进了房价的上涨。所以房地产税在美国会被真实地转化为房产本身和周边社区的保值增值投资,成为房产增值的保障。

  举例(政府出具的房产税账单)


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