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【凤凰网】凤鸣天下·国际地产金融论坛

来源:      发表于 2014-01-10 11:00:00

 

美国林氏集团董事局主席兼首席执行官林建中


  关注美国移民就要关注林氏移民媒体报道   接下来掌声有请出的就是林建中先生,林建中先生出生在台山,幼年随家人移民香港,后移居美国,他所创建的林氏集团是纽约市尤其是华人社区里最大的私营企业之一,是集房地产收购、开发与管理于一体的综合性地产集团,拥有30多年的房地产投资收购和开发经验,林氏集团将未被充分利用的地产变成高价值资产的业绩记录堪称完美。

  林建中先生目前是美国林氏集团董事局主席兼首席执行官,同时也是美国皇家酒店管理集团董事、纽约大东银行董事,纽约制衣业总商会荣誉会长,1990年获得纽约市政府颁发的巨星奖,2010年荣获中华人民共和国商务部中国国际经济合作学会,同时还是2009年度最具影响力的10大杰出华商。

  林建中:各位来宾,各位朋友大家好!

  首先在这里感谢凤凰网和天盈广场所有朋友,感谢你们给我这个平台在这里跟大家分享。

  白手起家建衣厂 抓住机遇创银行

  1962年我从广州移民去香港,69年由香港移民去美国,到美国时我只有17岁,两手空空,想到的第一件事就是去找工作,于是去到餐馆打杂帮忙。但几年之后我觉得这不是我的理想,就去工厂里面做制衣,两年之后我凑了几千块钱建了一间工厂,经过辛苦的筹备之后我们工厂的规模超过了一千多工人。后来我们又进军房地产行业,我用做服装工厂赚的一百万买了第一栋大厦,以后的每年我都会用赚回来的钱买一栋大厦,当时房价比较低的,但后来房价上升速度还是很快的。

  后来我发现融资方面,华资银行很少,融资很困难,于是我就创办了大东银行,当时因为我的制衣工厂是最大的生产商,我入选了纽约市制衣总商会的会长,也是第一个中国人坐上这个宝座。因为资金比较充足,所以华人在制衣方面发展也比较迅速。

  88年我发现地产达到顶峰了,于是我就把这些楼盘全部出售了,买的时候是100万,卖的时候已经到600万了,大家可以想想这个回报率有多高。与此同时我们的制衣厂也创建了自己的品牌,我们的衣服销售到各大百货超市,销售额超过一亿美元,成为亚洲在美国销售的最大品牌。

  自创酒店品牌创奇迹 以前笑我的人现在都叫我大佬

  90年我看见房地产开始稳定下来了,我就在开始收购银行收回来的物业,96年收了第一批的物业,后来又收了第二批物业,这其中这一批有一个酒店的,这就又将我带入酒店业,买回来了酒店我就我发现,酒店有很多问题,必需要修,不修就不能用了,我花几百万把酒店进行重新改造。因为我做服装设计的,所以对设计比较敏感,有自己的要求,所以我把这个酒店重新包装,重新设计,后来我买一块地皮用自己的设计。

  一开始很多人不接受这种模式,因为地皮很贵,但我们的设计是品牌精品酒店形式,这种形式比较亲切,而且非常时髦,房间虽然比较小,但还是非常有品位,这个设计我们连续获了几年的奖项,大众也非常认可。后来我们想把酒店变成公寓,5000个房间突然之间变成公寓,我觉得将来酒店还是有很大需求,当时我建酒店,我就跟几大品牌谈,因为纽约地皮非常稀缺,如果不跟我谈,以后我就把这地皮买下来了,我跟纽约三大品牌谈,让他们把第二线的品牌谈下来。

  这样我们就成为在纽约酒店业站稳脚了,三年之后酒店开始分离,商业开始分离等,房价价格可以得到提升,地产也是,后来地产也增值了,我们公司整体资产上升了,这样让我们在酒店业站稳了脚跟,后来我们制衣进一步升级了,更加自动化。而且我们酒店员工的管理是超越其他酒店的,我们有制衣和酒店两条线。

  在纽约,所有酒店是不受到老板制约,由品牌和管理公司管的,但我们不用他们管,我们自己来管,管了以后入住率是上升的,我们的GOP每年,由我们管的酒店是70%的利润,他们的管只有40%,我们比他们高出差不多30%,我说你可以达到我们的要求我就让你管,我做出这样的水准你就要做出这样的水准,后来他们不敢,我就做了。

  这样下来我们的管理开始出名,现在我们的管理公司成为纽约市最大的管理公司,是全美国最出名的管理公司,我们站稳了脚跟,因为这样很多酒店伸手,排队让我们去管理他们的酒店,我们也有把握准备在两年之内进入美国前十名。

  我做酒店的时候很多人不看好,说你是制衣的,就做制衣了,酒店是你们玩不起的,但今天以前笑我们的人现在都叫我大佬,当时中国人在纽约人眼里就是打工仔,认为中国人蠢,但其实中国人不蠢,只是中国人来纽约时间比较短,资金没有那么充足,所以他们就觉得他们比较有优势,但今天华人的银行,华人律师的名声已经在美国传开了。我们华人会搞好融资,不会让他们嘲笑,我们都有很充裕的资金。

  后来资产继续增长,每年都有3、4间酒店动工,带动了当地的创业,我们每年都成为纽约最佳创业的公司,五年前因为美国融资很困难,所有银行都很困难,很多银行不敢借钱出来,但今天已经有所改变了,今天美国所有银行都放钱,几年前我们去申请牌照,今天我们可以正式拿到牌照,为什么要拿牌照?因为我做投资物业的时候,我们做了非常详细的分析,公司最重要做的,是要把基础打好,我宁愿多花时间,做出荣誉,形成口碑,这不仅仅在制衣行业,在酒店行业,我们酒店还推出了不满意不收钱,很多人说这样很危险喔,但依照我们的比例来看这比例非常非常低,而且在宣传上也形成非常好的口碑。

  我们公司的资产目前超过16个亿,每年房租收入是超过1亿,就算其他银行不借钱,我们还是资金还是非常充裕的。2011年我们买下1亿的地皮,2012年没有银行借钱我们也买了1亿的地皮,今年我们也买了8000多万的地皮,三年差不多买了三亿的地皮,在未来3、4年我们有10间酒店会动工。未来五年之内我会拥有更多投资物业。

  中美投资环境相异 需合作方共赢

  大家说你的投资物业如何推广,它只是一个俱乐中心,这相当于中国的中国中介公司,以前俱乐中心就找一些很偏僻的地方建一个房子,他们的业绩也不好,都是损失的,但发展商赚很多钱,这是以前的做法,但现在中国人很聪明了,开始找市区的,现在就有一些市区项目出来了。后来美国金融风暴,很多买了地皮的人,政府要收钱,资金不充裕就很麻烦,如果我手里面的现金充裕,我现在只是借着你,然后拿利息,因为这样的做法,一些发展商成功了,后来美国开始审查一些项目,只要你的钱的来源是正确的,美国政府还会查查你有没有做一些贡献,有没有带动就业,如果有以后就不用查了。

  由于美国政府这样的措施很多没有实力的公司中途出现问题,将来也会有很多公司出现问题,中国人比较务实,中国人有房有车,但外国人什么都是靠租的,其实中国人在外国也有很多钱,因为中国人喜欢存钱。

  我们的项目投资比例不超过50%,大部分都是我们自己的,我这些地皮是储藏几年,地皮就会很大幅度的升值,房地产的升值在美国纽约还是比较大的。我们的项目如果你要做股东,你要有能力偿还,才可以。第一次推广第一个项目,在北京路做一个发布会,当时很多人带着,当时我说我们公司刚刚开始是最小的资金,我们资金是2000万,而且我们未必够人数,我们公司有足够能力去完成这个项目,但我们公司是最大资产的公司,给投资人最有能力,其他公司推广就以区域中心为中心,我们推广的不是区域中心,而是用发展商直接对人,所以如果有任何问题,我们是直接找你,而其他公司先找到中介公司,所以很多人找不到人的,找不到人就没有责任了。

  我们曾经有一个高档写字楼,住宅,当时我找一家公司去做,做了以后因为地板问题,有客户反映,我们不出声,马上全部换,中国的公司不知道美国的要求是什么,我要将中国企业带向美国,让他们企业在美国开分公司,研究美国要求,把中国产品改良,在美国销售,我们敢这样,我们很多东西都向中国公司购买的,但因为这些公司有美国产品要求,跟着美国要求去做,所以产品可以过关,我的目的就是让中国公司在美国做生意,如果他们在美国做生意我完全支持他们,而且还教他美国要求,让他们的产品达到美国的要求,这样会提高中国的地位。

  中国市场很大,如果中国公司在美国成立公司,这是很好的事。我们公司有一半员工是中国人员工,把他们培训好,尽量培训制衣的工人,转行进入酒店业,有更多中国人在这里更成功,中国人的地位就可以更快提升,谢谢大家!







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